SERVIDUMBRE

 

NOCIÓN DE SERVIDUMBRE

SERVIDUMBRE LEGAL Y CONVENCIONAL

 

ARTÍCULO 1035

La ley o el propietario de un predio puede imponerle gravámenes en beneficio de otro que den derecho al dueño del predio dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueño de este el ejercicio de alguno de sus derechos.

 

CONCORDANCIAS:

C.C. arts. 959. 960, 1041, 1051, C.P.C. art. 599

 

Comentario

Francisco Avendaño Arana

En el Derecho Romano las servidumbres se clasificaban en personales y reales. Las servidumbres personales eran derechos que facultaban a una persona para obtener alguna utilidad de una cosa ajena. Eran inherentes a la persona, por lo que se extinguían con ellas, y podían recaer tanto sobre cosas muebles como inmuebles. El usufructo, uso habitación constituían servidumbres personales.

 

Las servidumbres reales eran derechos que suponían dos fundos. El énfasis estaba puesto en los fundos y no en las personas por lo que el derecho subsistía después de la muerte del titular. Se establecían únicamente sobre cosas inmuebles. Estas son las servidumbres propiamente dichas a las que se refiere el artículo 1035 del Código Civil.

 

El Código define la servidumbre como el gravamen que sufre un predio en beneficio de otro, que da derecho al dueño del segundo predio a usar el primero, o a impedir que e: dueño del primer predio ejerza alguno de sus derechos de propiedad. El predio que goza la servidumbre se llama dominante; el que la sufre, sirviente.

 

En realidad las servidumbres son cargas y no gravámenes que se imponen al dueño del predio sirviente en beneficio del propietario del predio dominante. La diferencia entre gravámenes y cargas consiste en que los gravámenes dependen de una obligación accesoria, la que de incumplirse puede conllevar la venta del bien afectado. Es el caso de la hipoteca o del embargo. En las cargas, en cambio, no hay obligación garantizada. Las cargas no tienen por objeto la venta del bien.

 

Las servidumbres son limitaciones a la propiedad predial, aunque no todo límite a la propiedad es una servidumbre. En las limitaciones a la propiedad se pueden crear obligaciones de hacer, lo cual es inadmisible en las servidumbres. Además, la idea de predios dominante y sirviente no está necesariamente presente en las limitaciones a la propiedad.

 

Las principales características de las servidumbres son las siguientes:

 

(i) Es un derecho real cuyo titular es el dueño (o poseedor) del predio dominante. Toda relación jurídica implica una relación entre personas. La servidumbre no es una excepción: la relación es entre el titular del predio dominante y el titular del predio sirviente. Sin embargo, en las servidumbres el derecho se centra en el predio. La titularidad está unida al derecho de propiedad del dueño del predio dominante, por lo que será titular de la servidumbre quien en cada momento sea dueño del predio dominante.

 

(ii) La servidumbre recae sobre cosa ajena. La facultad de gozar la servidumbre se establece a favor de una persona distinta al propietario del predio. No hay servidumbre sobre cosa propia.

 

(iii) La servidumbre es una carga que sufre el dueño de un predio a favor del dueño de otro predio, lo que supone que ella brinde una utilidad al predio dominante. La servidumbre debe dar una ventaja. Es inconcebible que se establezcan limitaciones al derecho de propiedad que no brinden una utilidad. La utilidad puede ser de diversa naturaleza, como económica o de comodidad, pero tiene que ser una ventaja real que redunde en beneficio del predio. El derecho de extraer agua de otro predio, de transitar, de aprovecharse de la luz, de apoyar construcciones en la pared del vecino, de levantar construcciones en un terreno ajeno, entre otros, son ventajas que puede dar una servidumbre.

Una servidumbre que no se ejercita no es útil, y por eso el artículo 1050 del Código Civil señala que las servidumbres se extinguen en todos los casos por el no uso durante cinco años. El no uso de una servidumbre demuestra que ella no presta utilidad y por consiguiente es innecesaria.

 

(iv) Las servidumbres tienden a la perpetuidad, aunque pueden establecerse a plazo. La perpetuidad significa que independientemente de quien sea el propietario del predio, subsistirá la servidumbre. Significa también que el derecho dura tanto como dure la cosa.

 

v) Las servidumbres tienen carácter predial. A diferencia del usufructo, que puede establecerse sobre toda clase de bienes, las servidumbres solo pueden constituirse sobre predios.

No es necesario que los predios sean de propietarios diferentes (artículo 1048 del Código Civil). Tampoco es necesario que los predios sean colindantes.

Las servidumbres se clasifican en voluntarias y legales, positivas y negativas, continuas y discontinuas, y aparentes y no aparentes. Las servidumbres voluntarias son aquellas que se constituyen por voluntad de las partes; las legales (o forzosas) por mandato de la ley. El Código regula dos servidumbre legales: la de paso (artículo 1051) y la de predio enclavado (artículo 1053). El resto de las servidumbres legales están previstas en leyes especiales.

 

Las servidumbres positivas son las que facultan al dueño del predio dominante a hacer algo en el predio sirviente. Es el caso de la servidumbre de paso, que permite al titular transitar por el predio sirviente. La negativa impide al dueño del predio sirviente ejercitar alguno de sus derechos. Un ejemplo es la servidumbre de vista, que prohíbe al dueño del predio sirviente que construya más allá de una altura determinada.

 

Las servidumbres continuas son aquellas que para su ejercicio requieren de actos actuales del hombre, como la de paso; las discontinuas no necesitan de actos del hombre para su ejercicio, como la de no edificar. Esta distinción tenía sentido en el Código Civil de 1936, porque según dicho Código solo se podían adquirir por prescripción las servidumbres continuas y aparentes. El Código actual ha eliminado el requisito de la continuidad para la adquisición de la servidumbre por prescripción.

 

Las servidumbres aparentes, por último, son las que se manifiestan por sus signos exteriores. Las servidumbres no aparentes no presentan ningún signo que revele su existencia. Un ejemplo de la primera es la servidumbre de paso; de la segunda la servidumbre de no edificar. Esta distinción tiene importancia para la adquisición de la servidumbre por prescripción.

 

CARACTERÍSTICAS DE LAS SERVIDUMBRES

 

ARTÍCULO 1036

Las servidumbres son inseparables de ambos predios. Solo pueden trasmitirse con ellos y subsisten cualquiera sea su propietario.

 

CONCORDANCIAS:

C.C arts. 888. 889

 

Comentario

Elvira Gonzáles Barbadillo

Este artículo ha recogido tres características elementales de las servidumbres: son inseparables del predio, se transfieren con los predios que la contengan y se mantienen cualquiera sea su propietario.

 

Estas características obedecen a la naturaleza misma de la servidumbre, debido a que éstas se constituyen por la necesidad que tiene un predio del otro. Es decir, un predio, el dominante, requiere de otro predio, el sirviente, para adquirir utilidad a fin de ser explotado económicamente; por ejemplo, en el caso de un predio que se encuentra en un enclave, requiere de otro inmueble para tener salida a una vía pública, caso contrario ese terreno encerrado no cuenta con utilidad alguna.

 

En ese sentido, no se concibe que la servidumbre sea separada de ambos predios, lo que implica que no puede ser transferida a quien no sea propietario del predio dominante o del sirviente, asimismo, que las servidumbres no subsisten por sí solas, lo que se entiende perfectamente pues, éstas forman parte de dos predios.

 

De acuerdo con lo expuesto, la servidumbre está relacionada al inmueble, no a las personas, por ello no se pueden separar, pues conforman una unidad que proporciona la utilidad necesaria al bien. En tal sentido, la transferencia de uno de ellos se tiene que dar respetando la condición del predio sirviente, que cuenta con gravamen, y la del predio dominante, que tiene el beneficio de dicha servidumbre.

 

Por ello, es recomendable que este gravamen sea inscrito en el Registro de la Propiedad Inmueble, con la finalidad que adquiera el carácter de ergo omnes, así cualquier transferencia que se realice de los predios que lo contenga sea conocida por el adquirente, quien deberá respetar la carga contenida en el inmueble adquirido. Huelga decir, que tal advertencia va dirigida principalmente al adquirente del predio sirviente.

 

No obstante, su inscripción en los Registros solo adquiere importancia como carácter probatorio, debido a que ésta no otorga ningún derecho. Es claro el artículo al señalar que la transferencia que se haga de cualquiera de los inmuebles conlleva necesariamente la servidumbre que se haya establecido en dichos predios.

 

En la línea del razonamiento que se ha venido realizando, se debe afirmar que el gravamen del inmueble se mantendrá al margen de quién sea el propietario de los predios, pues como reiteramos, la servidumbre se encuentra en función de los inmuebles, no del propietario, por lo que cualquiera que sea la transferencia que se realice sobre uno de los predios la servidumbre siempre subsistirá.

 

Estas características contenidas en el presente artículo denotan el carácter meramente real de este derecho, al excluir las incidencias de cualquier índole que no sea meramente relacionada al predio, por ello se justifica aún más lo recogido en el artículo 1048 del Código Civil, al permitir que el propietario de dos predios pueda gravar uno a favor de otro, pues la servidumbre subsiste al margen de quién sea el propietario, así éste sea uno solo.

 

PERPETUIDAD

ARTÍCULO 1037

Las servidumbres son perpetuas, salvo disposición legal o pacto contrario.

 

CONCORDANCIAS: C.C. arts. 178, 182, 183

 

Comentario

Elvira Gonzáles Barbadillo

La perpetuidad está relacionada con la concepción de perdurabilidad de los predios a los que se impone la servidumbre, debido a que si satisfacen la necesidad de un inmueble en el sentido de que le permite ser útil, generando con ello un incremento en su valor la servidumbre que se constituya debe ser porque responde a una necesidad duradera del fundo (BARBERO).

 

La servidumbre va ligada a la noción de que los inmuebles son perpetuos, esta concepción viene del Derecho Romano. Actualmente, esta noción está siendo superada, pues no todas las servidumbres se prolongan a la existencia del predio, así como no todos los predios son perpetuos, como ejemplo tenemos que en las servidumbres de tránsito deja de ser necesaria cuando el predio dominante construye una mejor salida a la vía publica (VELÁSQUEZ JARAMILLO); de igual forma si se constituyó un gravamen en una edificación, destruida que sea ésta, se eliminará la servidumbre. En tal sentido, teóricamente se acepta que las servidumbres se extinguen, siendo consideradas como causales las siguientes:

 

1. Nulidad, resolución o rescisión del acto jurídico que constituía la servidumbre. Esto se refiere a que el título por el cual se estableció la servidumbre adolece de alguna causal de nulidad o rescisión o sobreviniera una causal de resolución. Las causales para dichas extinciones del acto jurídico se encuentran establecidas en el Libro II: Acto Jurídico, de nuestro Código.

 

2. Por confusión o consolidación. Esta causal se produce cuando se reúne en una misma persona la titularidad del predio dominante y el predio sirviente, la misma que ha sido recogida por la mayoría de las legislaciones y encuentra amplio respaldo en la doctrina; sin embargo, nuestra legislación no considera esta causal para la extinción de la servidumbre, pues el artículo 1048 del Código Civil establece que el propietario de dos predios puede gravar uno con servidumbre en beneficio de otro, acogiéndose de esta forma a la legislación sueca y alemana, las que con gran acierto han distinguido el vínculo existente entre propietario y predio con la utilidad que proporciona la servidumbre a un predio, por lo que no debe ser materia de extinción de una servidumbre el hecho de que una sola persona sea propietaria de dos predios sobre los que recae una servidumbre, pues puede darse el hecho de que dicha persona decida arrendar uno de ellos y ante tal acto la servidumbre subsistente beneficiará al arrendatario, si es que se encuentra en el predio dominante, y de darse en el predio sirviente no podrá impedir la servidumbre a favor del otro predio, pues éste cuenta con dicho gravamen (VELÁSQUEZ JARAMILLO).

 

3. Cambio de estado o situación de los predios, de modo que imposibilite el uso de la servidumbre. En esta causal se considera la destrucción del predio, ya sea dominante o sirviente, lo que se encuentra recogido en el artículo 1049 del Código Civil.

 

4. Pérdida de la utilidad de la servidumbre. Implica que la servidumbre haya dejado de ser útil para el predio dominante, debido a que extinguida la utilidad, se debe entender que se extingue la servidumbre. No obstante, ello no implica que si haya disminuido la utilidad con que contaba cuando se estableció esta, se deba extinguir la servidumbre.

 

5. Por el no uso de la servidumbre. Al ser la esencia de la servidumbre la utilidad que proporciona un predio a otro, conlleva al ejercicio que se realiza de la misma. El no uso de la servidumbre hace presumir que esta no sea necesaria, lo que genera su extinción.

En nuestra legislación, dicha causal se encuentra contemplada en el artículo 1050 del Código Civil. La extinción del gravamen por el no uso se diferencia de la causal precedente, en que para la primera se extingue el gravamen porque este ya no es útil a pesar de que mantenga la vigencia de su uso, mientras que en la segunda causal, la servidumbre ya no es usada a pesar de que ésta pueda mantener su utilidad. A manera de ejemplo podemos señalar el caso de que un predio que se vale de una servidumbre de paso, adquiera un acceso directo a otra vía pública, a pesar de que el propietario del predio dominante pretenda seguir utilizando la servidumbre, el propietario del predio sirviente podrá solicitar judicialmente la extinción del gravamen (artículo 1051 del Código Civil), pues se pretende mantener la vigencia de una servidumbre pese a que ésta ya no representa utilidad alguna al predio dominante. Diferente es la situación del no uso, la que a pesar de que pueda representar utilidad éste gravamen no es ejercido, como sería el caso de un fundo abandonado.

 

6. Por la llegada del plazo o la condición. Esta causal no se encuentra expresamente recogida en nuestro Código, sin embargo, consideramos que en la servidumbre convencional los propietarios de los predios, en el ejercicio de su autonomía libre de la voluntad, puedan establecer que la servidumbre se extinga a un plazo determinado o al cumplimiento de una condición determinada. Igualmente, si se trata de una servidumbre temporal, en el caso de constituirse como servidumbre legal, en la norma que la contenga se puede establecer un plazo determinado o precisar una determinada condición.

 

INDIVISIBILIDAD

ARTÍCULO 1038

Las servidumbres son indivisibles. Por consiguiente, la servidumbre se debe entera a cada uno de los dueños del predio dominante y por cada uno de los del sirviente.

 

CONCORDANCIAS:

C.C. art. 983

 

Comentario

Elvira Gonzáles Barbadillo

El carácter indivisible de la servidumbre se basa en su naturaleza jurídica, la que por la forma de ejercerse, se realizan en ella hechos o actividades que en sí mismos no pueden ser divididos (SALVAT); es decir, la servidumbre se debe por entera al predio dominante, no puede adquirirse o perderse por cuotas; se cita como ejemplo, el derecho de paso que no puede adquirirse por mitades, lo mismo ocurre en la obligación de abstenerse por parte del propietario del fundo sirviente; dicha obligación no puede consistir en un no hacer parcial (BORDA).

 

En el supuesto de que el predio sea dividido, la servidumbre se mantendrá en cada una de las partes fraccionadas, naciendo de una servidumbre tantas servidumbres como sean requeridas (WOLF).

 

En este aspecto, se ha reflexionado sobre la pertinencia de mantener la servidumbre en relación de los predios que ya no requerirían de ellos, es decir, si de las independizaciones que se realicen de uno de los predios se debe mantener la servidumbre, incluso cuando éstas no sean necesarias para los predios dominantes que hayan surgido fruto de la independización.

 

Nuestro Código Civil ha optado en el artículo 1039 por una fórmula de solución bastante razonable, al permitir que si el predio dominante se divide, la servidumbre subsista a favor de los adjudicatarios que la necesiten, entendiéndose que las que no representen utilidad para los predios independizados, se extinguen.

 

Sin embargo, nuestro Código no regula sobre el predio sirviente, por lo que, siendo la naturaleza jurídica de las servidumbres la utilidad que ofrece al predio dominante, debe contemplarse el supuesto en que se realizan independizaciones, si una no es útil para el predio dominante, debería extinguirse ésta con relación al nuevo predio; no obstante, como se ha señalado, esta posibilidad no ha sido recogida por parte de nuestra legislación.

 

Es imprescindible distinguir entre indivisibilidad de la servidumbre en sí misma, con la divisibilidad de su ejercicio, la que se puede dar respecto del lugar, tiempo y modo. Así por ejemplo, referente al lugar puede darse en la trayectoria que debe seguirse al constituirse una servidumbre de paso; referente al tiempo, se puede señalar la toma de agua que se hará en determinadas horas del día; y, finalmente, sobre el modo se puede indicar que la extracción de agua sea manual o por procedimientos mecánicos (BORDA).

 

A pesar de que esta distinción no es regulada por nuestra legislación, la forma como se desarrolla la servidumbre no permitirá que el propietario del predio dominante pretenda reclamar mayores derechos que el ejercicio fáctico de la servidumbre le otorgue, por más que pretenda basarlo en la indivisibilidad de la servidumbre, para ello esta posición se puede reforzar con lo establecido en el artículo 1043 del presente cuerpo normativo, en el sentido de que el modo de ejercer la servidumbre se interpreta en el sentido menos gravoso.

 

DIVISIÓN DEL PREDIO DOMINANTE

ARTÍCULO 1039

Si el predio dominante se divide, la servidumbre subsiste en favor de los adjudicatarios que la necesiten, pero sin exceder el gravamen del predio sirviente.

 

CONCORDANCIAS: C.C. arts, 983 a 991

 

Comentario

Elvira Gonzáles Barbadillo

Como se explicaba en los comentarios al artículo precedente, que producto de la indivisibilidad de la servidumbre, para el caso de la división de uno de los predios que la contienen, ésta se deberá multiplicar en las cantidades que sea requerida por los nuevos predios dominantes. Este es el enfoque que le da el presente dispositivo, en razón de que teóricamente, similar división debe darse en caso de que se divida el predio sirviente.

 

Esta situación puede generar modificaciones en la servidumbre que se haya establecido originalmente, pues al ser multiplicada la servidumbre por cada uno de los nuevos predios, ésta puede verse afectada en el ejercicio que originalmente se hacía de la misma, por lo que en este artículo se establece expresamente la prohibición de aumentar el gravamen del predio sirviente.

 

En el hipotético caso de que, producto de las independizaciones que se hayan generado en el predio sirviente, necesariamente se tenga que establecer un mayor gravamen en el ejercicio de la servidumbre original, consideramos que frente a esta situación fáctica se estaría generando una nueva servidumbre, conllevando ello a las negociaciones naturales que una servidumbre convencional representa, así también el derecho del titular del predio sirviente de exigir un pago por la nueva servidumbre formada.

 

En esta hipótesis, hay que tener en cuenta dos problemas que se suscitan: la onerosidad de la nueva servidumbre y la carga probatoria sobre su nacimiento. Frente al primer problema, debe quedar perfectamente establecido que nos estamos refiriendo al hecho de que la servidumbre sea onerosa, pues si por liberalidad del propietario del predio sirviente decide que ésta sea a título gratuito, se excluye de la hipótesis planteada, pues ésta no presenta los problemas que estamos exponiendo.

 

En el caso planteado, debemos destacar que nuestra legislación no hace referencia alguna sobre el pago que se tenga que realizar por el establecimiento de la servidumbre, solo se dispone dicha onerosidad para las servidumbres de paso; sin embargo, al establecerse que éstas surgen como producto de la decisión del propietario del predio sirviente, lo que puede ser mediante un acto unilateral, como sería un legado, que es a título gratuito, así también como producto de un acuerdo entre las partes, lo que implica que como producto de dicho acuerdo se pueda establecer un pago por dicha servidumbre, el mismo que puede ser único como se establece en el artículo 1052 del Código Civil o una renta por el uso de la servidumbre, ello queda sujeto al acuerdo de las partes.

 

El segundo problema planteado se encuentra vinculado al carácter probatorio del nacimiento de la nueva servidumbre, pues, en el caso de que las partes involucradas no convengan en la apreciación que se haya establecido una nueva servidumbre, esta discrepancia deberá solucionarse judicialmente, correspondiendo al propietario del predio sirviente probar el aumento del gravamen de la servidumbre original, frente a las independizaciones que se hayan generado en el predio dominante, considerándose que de determinarse judicialmente el pago por el establecimiento de la nueva servidumbre deberá establecerse, por analogía, de acuerdo a lo que nuestra legislación ha regulado en el caso de la servidumbre de paso.

 

SERVIDUMBRES APARENTES

ARTÍCULO 1040

Solo las servidumbres aparentes pueden adquirirse por prescripción, mediante la posesión continua durante cinco años con justo título y buena feo durante diez años sin estos requisitos.

 

CONCORDANCIAS:

C.C. arts. 896, 950, C.P.C. art. 599

 

Comentario

Elvira Gonzáles Barbadillo

Para la corriente mayoritaria las servidumbres pueden prescribirse de contar con tres requisitos: que sean aparentes, continuas y que tengan un uso, normalmente de 20 años. En este supuesto algunos autores (LACRUZ BERDEJO) consideran que las servidumbres se pueden adquirir por prescripción ordinaria, cuando se reúnan los requisitos similares a la prescripción del dominio; y la prescripción extraordinaria en la que sin contar con los requisitos de la prescripción dominial se puede prescribir una servidumbre.

 

La prescripción de las servidumbres aparentes se encuentra ligada al hecho de que éstas son públicas, siendo polémicos los actos que puedan ser considerados como aparentes; así para algunos autores bastará con que se coloque un cartel en el lugar donde se ejerce la servidumbre para que ésta adquiera el carácter de aparente.

 

Para otros, el carácter aparente va ligado al ejercicio de la misma servidumbre, por lo que no basta el cartel para que ésta adquiera la calidad de aparente; para ello se requiere que cuente con signos visibles, como sería el caso de las servidumbres de acueducto, de electroducto, etc. (BARBERO); además se considera que (LACRUZ BERDEJO) el cartel no constituye signo aparente debido a que no tiene una relación objetiva con el uso y aprovechamiento de la misma.

 

La clasificación de servidumbre continua ha merecido posiciones encontradas. Son consideradas como aquellas que se dan sin un hecho actual del hombre, es decir, ésta se ejerce por sí sola, la intervención de la persona queda restringida al establecimiento de la servidumbre, en la ejecución de ciertos trabajos para su ejercicio (SALVAT).

 

Nuestra legislación ha realizado un matiz de lo que se considera como prescripción ordinaria con la extraordinaria; así se tiene que hace referencia a la posesión, lo que es cuestionable, pues en las servidumbres no hay posesión en sentido propio, sino que es el ejercicio de la servidumbre que se realiza en el predio sirviente, con lo que querría decir que la servidumbre prescribiría si se hubiese ejercido sobre el terreno sirviente por el lapso de cinco años, si es de buena fe, así como diez años cuando carece de este requisito.

Asimismo, en el artículo bajo comento se señala que la prescripción se da solo por las servidumbres aparentes, en el entendido de que una servidumbre aparente es pública, equiparando con ello al requisito de que la posesión debe ser pública.

 

A partir del requisito de la posesión, sine quan non, se puede adquirir la servidumbre por prescripción, surge una similitud con la descripción de una prescripción para adquirir la propiedad, tal vez en el entendido de que quien adquiere la propiedad con esos requisitos puede adquirir una servidumbre que solo grava un inmueble, mas no extingue la titularidad que sobre él se ejerce; en ese sentido se requiere la posesión continua, justo título y buena fe, para que en el transcurso de cinco años se pueda adquirir la servidumbre y a los diez años en el caso de que se carezca de estos requisitos.

 

En nuestra normatividad se admite la prescripción de las servidumbres discontinuas, posición que es controvertida, pues se considera que ello genera un conflicto, en razón de que ningún propietario va a permitir que en su predio se ejerzan actos que puedan conducir a una prescripción, quebrantándose uno de los objetivos de las servidumbres, como es el de permitir las relaciones de buena vecindad y tolerancia con los demás (VELÁSQUEZ JARAMILLO, BORDA).

 

CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE POR EL USUFRUCTUARIO

ARTÍCULO 1041

El usufructuario puede constituir servidumbres por el plazo del usufructo, con conocimiento del propietario.

 

CONCORDANCIAS: C.C. arts 999. 1009

 

Comentario

Elvira Gonzáles Barbadillo

Para un sector de la doctrina el usufructuario no puede constituir servidumbre debido a que ésta solo puede ser otorgada por el propietario, en razón de que es el único que cuenta con el atributo de disposición del bien, facultad que se requiere para imponer el gravamen que constituye la servidumbre; no obstante ello, nuestro Código ha tomado partido por facultar al usufructuario para que pueda establecer servidumbre en el predio que usufructúa, pero siempre dentro del plazo que dure ese derecho, pues de excederse del mismo, estaríamos frente a un imposible jurídico, pues nadie puede otorgar derechos a terceras personas que el mismo transferente no cuenta.

 

La posición adoptada por nuestro legislador es acertada, pues no hay razón de limitar al usufructuario de un predio en recortar su facultad de usar y disfrutar del predio durante el plazo de su usufructo, no constituyendo la servidumbre en estos casos una disposición del predio propiamente dicha, sino que es la restricción en el ejercicio de usufructo que el titular de ésta se va a limitar, pues en dicho plazo el único beneficiario o perjudicado con el establecimiento de una servidumbre sería el propio usufructuario, debido a que el gravamen solo dura el tiempo que su usufructo dure.

 

Este artículo adquiere relevancia para el usufructuario que otorga al predio el carácter de sirviente, pues en el caso que adquiera una servidumbre para el predio en calidad de predio dominante, sería la adquisición de un derecho que beneficia al bien, por ende al propietario del mismo, por lo que no existiría la necesidad de comunicar de tal disposición. No obstante, el artículo bajo comentario no hace distingo sobre quién debe comunicar al propietario sobre la servidumbre establecida, entendiéndose en todo caso que corresponderá en ambas situaciones, es decir cuándo se constituye como predio dominante o sirviente.

 

En el supuesto de que el usufructuario grava el predio, en calidad de sirviente, la limitación de dicho usufructo lo sufrirá él mismo, no perjudicando con esta imposición al propietario del bien, por lo que es perfectamente factible su constitución al margen de su consentimiento, no obstante éste debe comunicárselo al propietario del predio para que quede advertido de tal gravamen, a efectos de que al culminar el usufructo se evite que la servidumbre continúe, conllevando el riesgo que ésta se adquiera por prescripción (ROMERO ROMAÑA), máxime si nuestro Código Civil permite la prescripción de las servidumbres discontinuas, que a veces no se puede advertir, por el mismo hecho de que no son constantes en su uso.

 

Se debe acotar que el artículo establece el requerimiento de una comunicación al propietario, lo que no implica que se requiera del consentimiento del mismo; es más de acuerdo con lo dispuesto, el propietario no puede oponerse a la constitución de la servidumbre, salvo que ésta perjudique al bien, lo que deberá probar judicialmente.

 

Lo señalado se justifica debido a que el impedir la constitución de la servidumbre por el plazo que dure el usufructo, implicaría que se estaría interfiriendo en el uso y disfrute del bien; asimismo, si la servidumbre perjudica el bien dado en usufructo, el usufructuario estaría contraviniendo lo dispuesto en los artículos 1008 y 1009 del Código Civil y, de acuerdo con ello, el propietario perjudicado podrá ejercer la facultad que se le otorga en el artículo 1017 del mismo cuerpo normativo, es decir oponerse a todo acto del usufructuario que contravenga los citados artículos y solicitar al juez que regule el uso o la explotación.

 

SERVIDUMBRE SOBRE PREDIO SUJETO A COPROPIEDAD

ARTÍCULO 1042

El predio sujeto a copropiedad solo puede ser gravado con servidumbres si prestan su asentimiento todos los copropietarios. Si hubiere copropietarios incapaces, se requerirá autorización judicial, observándose las reglas del artículo 987 en cuanto sean aplicables.

El copropietario puede adquirir servidumbres en beneficio del predio común, aunque lo ignoren los demás copropietarios.

 

CONCORDANCIAS: C.C. art. 971 inc. 1)

 

Comentario

Elvira Gonzáles Barbadillo

Este artículo parte de la premisa de que para que un predio sujeto a copropiedad pueda ser gravado con servidumbre, se requerirá del asentimiento de todos los copropietarios, debido a que la servidumbre como gravamen resta el valor económico con que el predio pueda contar, lo que se justifica en razón a que la copropiedad pertenece en cuotas ideales a dos o más personas, por lo que la servidumbre, en caso de constituirse como predio sirviente, afecta el ejercicio absoluto de la propiedad a cada uno de los copropietarios.

 

En ese entendido, este artículo guarda concordancia con el artículo 971 del Código Civil, que establece que las decisiones sobre el bien común se deben adoptar por unanimidad para disponer, gravar o arrendar el bien. Siendo la servidumbre un gravamen se exige que ésta sea aceptada por cada uno de los copropietarios.

 

Asimismo, en el caso de que uno de los copropietarios o más de ellos fueran incapaces, no podrían manifestar válidamente su aceptación para la constitución de la servidumbre, por lo que se deberá obtener su autorización judicialmente, debiéndose observar para ello las reglas contenidas en el artículo 987 del Código Civil que regula el procedimiento y los requisitos a seguir.

 

Diferente es el supuesto del gravamen que se impone a un predio a beneficio del predio sujeto a copropiedad, siendo que en este caso no es necesario que se cuente con el asentimiento de todos los copropietarios; es más, incluso el resto de los copropietarios puede ignorar que se haya establecido una servidumbre a favor de su predio, teniéndose como base que el copropietario en el ejercicio de su derecho de propietario puede usar y disfrutar del bien, siendo que para realizar esas actividades le sea necesario adquirir una servidumbre en favor de su predio, la que puede ser contraída por él únicamente.

 

Esto implica que el condómino que ha contraído a favor de su predio una servidumbre mediante un contrato oneroso no puede desentenderse de pagar el precio pactado, excusándose en el argumento de que los demás condóminos no han prestado su consentimiento, debido a que adquirió tal obligación a título personal (BORDA).

 

Diferente es el supuesto de que como resultado de la partición, el predio dominante ha correspondido a uno de los propietarios que no quisieron acogerse a la servidumbre o que sencillamente haya ignorado tal servidumbre, solo en ese caso el que adquirió la servidumbre queda liberado de pagar la servidumbre adquirida y con ello se produce la extinción de la misma. Sin embargo, en el caso de que la servidumbre haya sido aceptada por todos los copropietarios, de producirse la división y partición del predio dominante, la servidumbre debe permanecer a favor de los nuevos predios que la necesiten, esto de conformidad con lo establecido en el artículo 1039 del Código Civil y con ello todas las obligaciones que se hayan contraído para el establecimiento del gravamen.

 

EXTENSIÓN Y DEMÁS CONDICIONES DE LAS SERVIDUMBRES

ARTÍCULO 1043

La extensión y demás condiciones de las servidumbres se rigen por el título de su constitución y, en su defecto, por las disposiciones de este Código.

Toda duda sobre la existencia de una servidumbre, sobre su extensión o modo de ejercerla, se interpreta en el sentido menos gravoso para el predio sirviente, pero sin imposibilitar o dificultar el uso de la servidumbre.

 

CONCORDANCIAS:

C.C. arts. 140. 168, 169, 170, 1044, 1047

 

Comentario

Elvira Gonzáles Barbadillo

Al establecerse una servidumbre se debe entender que están comprendidos todos los derechos que sean necesarios para su uso, así como todas las actividades que sean necesarias para conseguir el ejercicio pleno del gravamen, así se tiene el paso para limpiar el acueducto o para sacar el agua o llevar el ganado al abrevadero (LACRUZ BERDEJO)

 

El título de constitución de una servidumbre se encuentra referido a que ésta puede darse por un contrato (acto convencional) o por decisión unilateral (testamento), así como por ley. En estos supuestos, ya sea por voluntad del propietario o por ley, se debe entender que se establecerá la extensión de la servidumbre, así como las condiciones en que ésta será ejercida; en el caso de que no se hayan establecido estos supuestos las partes deberán acogerse a lo establecido en el Código Civil.

 

Se exceptúan de las reglamentaciones acordadas o establecidas por ley a las que son adquiridas por prescripción, debido a que ellas surgen sin el consentimiento del propietario del predio sirviente, por lo que obviamente en ese caso no se puede prever ni la extensión de la servidumbre ni las condiciones a las que va a estar sujeta; así también al no surgir de una disposición legal particular para su constitución, escapa su regulación, entonces su ejercicio debe darse de acuerdo con los lineamientos establecidos en el Código Civil, considerando por nuestra parte, que en cuanto a la extensión se refiere, ésta debe ser materia de pronunciamiento del juez que otorga la servidumbre por prescripción, en la que el juzgador deberá tener en consideración la necesidad que se tenga de la servidumbre para su adecuado ejercicio.

 

La dificultad que pueda surgir al interpretarse el contrato, el testamento o la ley sobre la extensión o las condiciones que deba ser ejercida la servidumbre, deberá salvarse de tal forma que ésta no represente un mayor gravamen en su ejercicio y de modo que no imposibilite o dificulte el uso de la servidumbre.

 

Es entendido que la servidumbre se constituye para la utilidad de un fundo, lo que ocasiona el surgimiento de la relación económica de dos fundos, pues el dominante adquiere valor con el gravamen que se le impone al predio sirviente a favor del primero, implicando esto un incremento del valor económico del predio dominante, que conlleva a la par la disminución de la utilidad económica del predio sirviente (BORDA).

 

Este vínculo económico de dos predios debe desarrollarse de tal forma que el gravamen de uno de ellos no le represente una carga demasiado pesada de asumir al predio sirviente; peor aún si no guarda proporciónala utilidad que genera al predio dominante, es decir la utilidad que genera al predio dominante no justifique el gravamen impuesto; por lo que en esa proporción, la servidumbre impuesta debe responder a lo estrictamente necesario para su correcto ejercicio, ni más ni menos.

 

En caso de duda en el ejercicio de la servidumbre, la interpretación debe realizarse en el sentido menos gravoso para el predio sirviente, ello se basa en el principio de que la propiedad, como regla, es ilimitada, por lo que las restricciones a su libre ejercicio deben interpretarse restrictivamente.

 

OBRAS REQUERIDAS PARA EL EJERCICIO DE LA SERVIDUMBRE

ARTÍCULO 1044

A falta de disposición legal o pacto en contrario, el propietario del predio dominante hará a su costo las obras requeridas para el ejercicio de la servidumbre, en el tiempo y forma que sean de menor incomodidad para el propietario del predio sirviente.

 

Comentario

Elvira Gonzáles Barbadillo

Este artículo regula una situación que de hecho se suscita, pues las partes o la ley pueden no haber contemplado la construcción de obras para el ejercicio de la servidumbre. En este caso el derecho real no podría ejercerse, lo que convertiría lo pactado o lo establecido por la ley, en meras declaraciones líricas; en ese sentido, se faculta al propietario del predio dominante a realizar las obras necesarias, siempre que su ejecución se realice en el tiempo y en la forma que ocasionen menor incomodidad al propietario del predio sirviente.

 

Como consecuencia de las construcciones que se deban realizar en el predio sirviente, el propietario favorecido no puede satisfacer con ellas necesidades nuevas que excedan de los límites originarios comprendidos en la servidumbre dispuesta, ni ejercitarla con medios no previstos ni análogos, pues esto generaría una modificación de la servidumbre. Tampoco valdría aplicarlo en beneficio de predios ajenos o usarla sin utilidad alguna y con ánimo de ganar por prescripción una servidumbre más beneficiosa, en razón de que todo ello implicaría rebasar las facultades otorgadas al beneficiario del gravamen.

 

Asimismo, toda obra que se realice para mejorar el ejercicio de la servidumbre, así como para hacerla más provechosa, es válida, por eso se considera que se debe efectuar toda obra que represente la posibilidad de desarrollar mejor la servidumbre, pues lo necesario no debe entenderse como equivalente a “indispensable”.

 

Es de destacarse que existen casos en que la construcción de obras puede beneficiar al propietario del predio sirviente, por lo que podría pactarse que el costo de las mismas sea sufragado por ambos propietarios; no obstante, en el supuesto de que así no se haya pactado, la norma coloca al propietario del predio dominante como el responsable de sufragar todo el costo de las obras, lo que sin duda produce una situación injusta para el propietario del predio sirviente, debido a que si éste ha pagado por la constitución de la servidumbre, no debería encontrarse con la obligación de asumir gastos para ejecutar obras que beneficiarán a ambas partes, siendo en todos los casos lo más equitativo que en dicha situación los gastos sean compartidos.

 

Otro aspecto que no ha regulado nuestro Código es el supuesto por el cual en la construcción de las obras que se realicen se ocasionen daños al predio sirviente, lo que sin duda por nuestra parte consideramos generaría una indemnización de parte del propietario del predio dominante, en su calidad de responsable de las obras que se ejecutan, cuyo monto deberá ser acorde con el daño producido.

No obstante, si en el momento de la construcción o posteriormente en el uso de las construcciones realizadas, el propietario del predio sirviente ocasiona un daño en las mismas, será éste el que deberá pagar una indemnización por daños y perjuicios.

 

USO DE LA SERVIDUMBRE POR PERSONA EXTRAÑA

ARTÍCULO 1045

La servidumbre se conserva por el uso de una persona extraña, si lo hace en consideración al predio dominante.

 

CONCORDANCIAS: C. arts. 1050.1950

 

Comentario

Elvira Gonzáles Barbadillo

Este artículo guarda coherencia con la naturaleza jurídica de la servidumbre, pues ésta tiene su razón de ser en la utilidad que representa un predio en beneficio de otro; en tal sentido, la servidumbre no puede estar limitada al titular del predio dominante, sino a todas aquellas personas que están relacionadas al predio dominante.

 

Este uso de personas ajenas a la relación existente entre los propietarios de los bienes sobre los que recae el gravamen, es útil por cuanto permite mantener la vigencia de la servidumbre; sin embargo, la norma se ha encargado de disponer que el uso dado al gravamen debe ser en consideración al predio dominante, lo que responde a la lógica que de usarse una servidumbre pero en relación a otro predio, el uso de la servidumbre no es porque sea necesario al predio dominante, sino al tercer predio, lo que podría generar una suerte de prescripción de servidumbre para este predio.

 

El uso de la servidumbre es la prueba fehaciente de la necesidad que tiene de ella el propietario del bien beneficiado con el gravamen, considerándose que su no uso por la desidia o indiferencia del titular del predio dominante genera la extinción de la misma; sin embargo, si el no uso está basado por un caso fortuito o fuerza mayor no puede darse inicio al cómputo del plazo para que prescriba la servidumbre, debido a que la falta de ejercicio de ésta se ha debido a situaciones ajenas a la voluntad del usuario del gravamen.

 

El término de persona extraña empleado en este dispositivo está referido a aquellas personas que no tengan un vínculo jurídico con el predio dominante, diferente a la situación de aquellas que sí cuentan con dicho vínculo, como sería el caso del usufructuario, el arrendatario, el guardián del predio e incluso a las personas que laboran en el predio dominante, a quienes no se les puede tratar como personas extrañas al ejercicio de la servidumbre; se señala como personas extrañas a aquellas que realicen visitas al predio, debido a que su concurrencia es esporádica.

 

PROHIBICIÓN DE AUMENTAR GRAVAMEN

ARTÍCULO 1046

El propietario del predio dominante no puede aumentar el gravamen del predio sirviente por hecho o acto propio.

 

CONCORDANCIAS:

C.C. arts. 11, 1043. 1047

 

Comentario

Elvira Gonzáles Barbadillo

Este artículo contiene uno de los deberes del titular del predio dominante, lo cual resulta coherente y justo, pues arbitrariamente el titular del predio dominante no podrá aumentar el gravamen al predio sirviente, porque per se la servidumbre limita los atributos del propietario del predio sirviente, así como merma el valor económico del predio; consentir en un aumento de dicho gravamen en forma unilateral sería consentir en un abuso, siendo diferente el caso si ambas partes convienen en ese sentido.

 

Se señala que la doctrina reconoce tres soluciones ante el supuesto de que se aumente el gravamen, siendo la primera la aceptación del aumento del gravamen, adaptándose a la nueva situación; la segunda, consiste en mantener la situación anterior no aceptándose el aumento de la carga; y tercero, que se modifica la servidumbre en relación con el uso conveniente del predio, siempre que el título no lo impida (ARIAS-SCHREIBER).

 

El primer supuesto de solución es factible que sea empleado en nuestro país, pues a pesar de que normativamente se establece la prohibición de que el propietario del predio beneficiado con el gravamen lo aumente unilateralmente, no existe impedimento legal para que con posterioridad a este incremento las partes acuerden que se mantenga en los términos y condiciones que ellas acuerden.

 

El segundo supuesto es la premisa de la cual parte el dispositivo comentado, que si la parte perjudicada con el aumento no consiente con el mismo se deba mantener la situación anterior, considerando por nuestra parte que en el caso que se hayan realizado construcciones que generen un aumento del gravamen, el propietario del predio sirviente estaría en la facultad de solicitar judicialmente la demolición de aquellas obras.

 

En el tercer supuesto se tiene como marco el título constitutivo de la servidumbre, pues de establecer éste una prohibición expresa de incrementar el gravamen, se deberá suscribir otro título que pueda contemplar el incremento acordado por ambas partes.

 

En el caso de que por hechos posteriores, la servidumbre en la forma y condiciones que fue establecida, ya no representa la misma utilidad al predio dominante, por lo que se requiere aumentar el gravamen. Si en ese planteamiento el titular del predio sirviente no aceptase aumentar el gravamen, consideramos que se podrá solicitar judicialmente el aumento del mismo, por requerirlo así el predio dominante, pero nunca, por más necesario que sea el incremento señalado, el propietario beneficiado con la carga deberá incrementarlo unilateralmente.

 

En dicha hipótesis se deberá indemnizar nuevamente al propietario del predio objeto del gravamen, pero solo en la parte proporcional al incremento dado y en la forma de pago pactada para la servidumbre original, es decir pago único o pago mensual, solo en los casos que no se trate de una servidumbre de paso cuya forma de pago se encuentra contemplada en el Código Civil.

 

PROHIBICIÓN DE IMPEDIR EL EJERCICIO DE LA SERVIDUMBRE

ARTICULO 1047

El propietario del predio sirviente no puede impedir el ejercicio o menoscabar el uso de la servidumbre. Si por razón de lugar o modo la servidumbre le es incómoda, podrá ser variada si no perjudica su uso.

 

CONCORDANCIAS:

C.C. arts. II, 1042. 1046

 

Comentario

Elvira Gonzáles Barbadillo

Consideramos que este artículo constituye la contraparte del artículo precedente, pues así como se le exige al propietario del predio dominante no aumentar el gravamen que el ejercicio de la servidumbre representa para el predio sirviente, de otro lado, se prohíbe que el propietario del predio sirviente prohíba el ejercicio pleno de la servidumbre, lo que sin duda conforma uno de los deberes de este propietario.

 

De esa forma el dueño del bien en calidad de sirviente no podrá realizar construcciones ni efectuar trabajos sobre su predio que puedan alterar el ejercicio de la servidumbre, debido a que sus atributos como propietario se encuentran limitados respecto al gravamen impuesto a su bien.

 

De otra parte, el artículo faculta para que el propietario del predio sirviente pueda modificar el lugar y modo del ejercicio de la servidumbre, siempre y cuando se cumpla con dos condiciones; la primera, si el ejercicio de la servidumbre le es incómoda al propietario del predio sirviente; la segunda condición consiste en que la modificación propuesta no debe perjudicar el ejercicio de la servidumbre.

 

Es decir, tanto en el artículo 1046 como en el artículo 1047 se busca equilibrar los intereses encontrados con que cuentan los propietarios de ambos predios que se encuentran involucrados por la servidumbre, pues el del predio sirviente buscará que el gravamen represente la menor carga posible, así como el propietario del predio dominante buscará las mejores ventajas para el ejercicio de la servidumbre, siendo lo justo que la servidumbre sea ejercida en la forma, el lugar y momento menos perjudicial para uno y más ventajoso para el otro.

 

La modificación que se pueda realizar sobre el lugar o modo del gravamen no necesariamente puede ser dada cuando le sea incómoda al propietario del predio sirviente, sino cuando dichas modificaciones se realicen para hacer más cómodo el ejercicio de la servidumbre, lo que no se encuentra contemplado normativamente, pero que obviamente en los hechos puede darse, lo cual puede establecerse, por supuesto como producto del acuerdo de ambas partes, debido a que no estaría contraviniendo norma alguna.

 

Finalmente, se quiere enfatizar que al tratarse de una copropiedad, para que sean válidas y eficaces dichas modificaciones se deberá contar con la autorización de cada uno de los copropietarios, lo que no se requiere para el predio en cuyo favor se están realizando las modificaciones indicadas, pues en caso de que ésta cuente con copropietarios, bastará el consentimiento de uno de ellos para que se efectúen las modificaciones; esto en concordancia con lo establecido en el artículo 1042 del Código Civil.

 

FACULTAD DEL PROPIETARIO DE GRAVAR UNO DE SUS PREDIOS A FAVOR DE OTRO

ARTÍCULO 1048

El propietario de dos predios puede gravar uno con servidumbre en beneficio del otro.

 

CONCORDANCIAS:

C.C. art 1035

 

Comentario

Elvira Gonzáles Barbadillo

Este artículo se aparta de lo que se regulaba en el Derecho Romano, pues se consideraba como un requisito para la constitución de la servidumbre, que los propietarios del predio sirviente y el dominante deberían ser diferentes personas, pues si se trataba de un solo propietario se producía la confusión, la cual es considerada como causal de extinción de la servidumbre para algunas legislaciones.

 

El sustento de esta corriente se basa en que nadie puede sufrir de un gravamen sobre su mismo bien, debido a que no existe una obligación de soportarlo como tal, pues la limitación en el ejercicio de sus facultades como propietario no se percibe nítidamente porque, tratándose de un bien cuyo propietario es la misma persona, el gravamen impuesto realmente no representa ninguna molestia para la referida persona, pues para ella solo está haciendo uso de sus predios.

 

No obstante, actualmente se considera que la servidumbre se encuentra en función de los predios y no de las personas, por lo que es irrelevante en ese sentido que el propietario de dos predios donde exista una servidumbre sea una misma persona, ello se aprecia mejor en el caso de que dicho propietario decida arrendar uno de los dos predios (VELÁSQUEZ JARAMILLO).

 

De extinguirse la servidumbre por confusión, el arrendatario tendría que demandar la restitución de la misma para que el predio sirviente pueda adquirir su utilidad y si el arrendatario se encontrase en la posición del predio dominante, corresponderá al propietario demandar a su arrendatario que le proporcione el ejercicio de la servidumbre, lo cual constituye una fórmula engorrosa innecesariamente.

 

Otro aspecto por destacar a favor de esta corriente moderna, es que el gravamen impuesto a uno de los predios, aunque sea del mismo propietario, menoscaba el valor económico del predio sirviente, por lo que el efecto real es que el predio al cual se le impone el gravamen se verá disminuido en su valor y no necesariamente por las molestias que dicha servidumbre pueda generar al propietario del predio sirviente.

 

Debe distinguirse que de la existencia de dos predios es factible gravar uno de ellos a favor de otro, a pesar de que el propietario sea la misma persona; diferente es la situación si el predio se fusiona en una unidad inmobiliaria, siendo que en este caso sí operaría la extinción de la servidumbre (ARIAS-SCHREIBER).

 

Por otra parte, tenemos que precisar que no puede considerarse que dos predios pertenecen a un mismo propietario si la titularidad de uno de los inmuebles la ejerce a título de copropietario y la titularidad del otro predio la realiza en forma individual; aunque para efectos de nuestra legislación es irrelevante esta distinción, reviste de importancia en el contexto teórico.

De acuerdo con ello, consideramos que con gran acierto nuestros legisladores se acogieron a la doctrina moderna y le han dado a la servidumbre su verdadera naturaleza, distinguiéndola de la calidad de los propietarios de los predios donde se ejerce el gravamen.

 

EXTINCIÓN POR DESTRUCCIÓN DEL EDIFICIO

ARTÍCULO 1049

Las servidumbres se extinguen por destrucción total, voluntaria o involuntaria, de cualquiera de los edificios, dominante o sirviente, sin mengua de las relativas al suelo. Pero reviven por la reedificación, siempre que pueda hacerse uso de ellas.

 

CONCORDANCIAS: C.C. art. 1021 inc. 5)

 

Comentario

Elvira Gonzáles Barbadillo

Este artículo es bastante lógico y recoge situaciones fácticas que se pueden presentar durante la vigencia de la servidumbre, pues si el inmueble sobre el cual se ejercía la servidumbre es destruido, obviamente el ejercicio de la servidumbre se convierte en un imposible físico de ejercer conllevando por obvias razones a su extinción.

 

El artículo bajo comento considera dos posibilidades de destrucción de la edificación, que sea esta voluntaria o involuntaria. En el segundo supuesto, no existe ninguna duda de la solución otorgada, pues se debe a un hecho fortuito en que el edificio se destruye, no obstante si esta edificación se destruye por voluntad de una de las partes, se advierte por algunos autores (ROMERO ROMAÑA) la mala fe que haya podido tener éste para eliminar, con la destrucción de la edificación, la servidumbre, lo que sin duda no merece el mismo tratamiento que en caso de destrucción involuntaria.

 

Consideramos que en caso de destrucción voluntaria del inmueble, de ser el autor de ella el propietario del predio sirviente deberá indemnizar al propietario del bien dominante, en razón de que está extinguiendo el gravamen que tenía a su favor.

 

De ese modo, atendiendo a que las servidumbres se constituyen por la necesidad de un inmueble hacia otro, de restituirse el inmueble destruido deberá restituirse la servidumbre, en razón de que ésta se extinguió no por la voluntad de ambas partes sino por un hecho externo a ellas; con mayor razón deberá darse dicha restitución si la servidumbre se extinguió voluntariamente por el propietario del predio.

 

Un aspecto que ha sido contemplado por nuestro Código es la destrucción del terreno, por ejemplo en el caso de la avulsión, puede perderse físicamente un predio y en el supuesto de que se haya constituido una servidumbre en esa parte del predio que se extingue deberá entenderse que se extingue con él la servidumbre. Ello tal vez porque la concepción de extinción de un predio es remota, se afirma que un predio puede quedar extinguido económicamente pero físicamente no, como puede ser que un cataclismo telúrico hunda el terreno, una corriente de lava modifique el terreno de tal forma que no pueda identificársele con posterioridad, que una inundación haya cubierto el predio convirtiéndolo en cauce de río o de un lago (BIONDI).

 

En todo caso, entendida como una destrucción física o económica, el hecho es que ese predio para efectos de la servidumbre ha perecido, por lo que ella no puede ejercerse más porque resulta físicamente imposible, verificándose entonces que esa imposibilidad no se encuentra limitada únicamente a la destrucción de las edificaciones, por lo que es acertada la extensión de esta causal al predio en sí mismo que realiza nuestro Código.

 

EXTINCIÓN POR EL NO USO

ARTÍCULO 1050

Las servidumbres se extinguen en todos los casos por el no uso durante cinco años.

 

CONCORDANCIAS:

C.C. arts. 662, 857, 869, 870, 871 a 880, C.T. arts. 17 inc. 1). 25, LEY 26887 art. 276

 

Comentario

Elvira Gonzáles Barbadillo

La prescripción existente en este caso es la extintiva o liberatoria, en razón de que tiene por objeto liberar del gravamen el predio sirviente; ello se justifica porque si un predio no representa utilidad al predio dominante, carece de objeto que se mantenga el gravamen.

 

El inicio del cómputo del plazo para que se extinga la servidumbre por el no uso comienza a correr desde el día en que ha dejado de usarse la servidumbre.

Se advierte que en el supuesto que se esté frente a una servidumbre negativa, es decir, aquella que consiste en un no hacer por parte del propietario del fundo sirviente, la falta de uso implica que el propietario del fundo sirviente incumpla con su obligación con un acto positivo, sin que se obtenga ninguna reacción adversa por parte del propietario del fundo dominante; as¡ tenemos como ejemplo, en las servidumbres de vista, si el propietario del fundo sirviente levanta las construcciones más arriba de la altura señalada o en el lugar prohibido y el propietario del predio dominante no reclama sus derechos (BORDA) y deja transcurrir los cinco años establecidos por el artículo 1050 del Código Civil, podrá solicitarse la extinción de dicha servidumbre.

 

En el caso de la copropiedad, no se requiere que ésta sea ejercida por todos los copropietarios, basta que uno de los copropietarios ejerza la servidumbre para que no se extinga la servidumbre, pues la servidumbre se da en función del uso del predio, no de quién lo utiliza.

 

El plazo de cinco años para extinción de una servidumbre es bastante corto comparado con el contenido en otras legislaciones que lo fijan en veinte años; sin embargo, consideramos apropiado que el tiempo que se deba esperar sea corto, pues nada justifica prolongar el gravamen de un predio que no está requiriendo de la carga que se haya impuesto a su favor.

 

Es de precisarse que dicho cómputo del plazo no se realizará si se demuestra que por caso fortuito o fuerza mayor no se ha podido ejercer la servidumbre, correspondiendo probar tales hechos al propietario del bien dominante.

 

De todas formas consideramos que aun en el caso de que se haya declarado la extinción de la servidumbre, de ser requerida nuevamente ésta por la necesidad comprobada que se tenga de ella, ésta podrá nuevamente declararse, debiéndose realizar el pago que exija el propietario del predio dominante o el que sea declarado judicialmente, lo que sería justo, en razón de que existen casos en los que el predio por diversas circunstancias se encuentre abandonado y cuando se decida dar explotación al mismo ésta no podría realizarse porque se extinguió la servidumbre; así si dicho predio abandonado es transferido a una tercera persona, quien decide darle la explotación adecuada no podría realizarla por la extinción del gravamen.

 

Como beneficio, si cabría emplear dicha palabra, el propietario del predio sirviente recibirá una nueva indemnización por la servidumbre que renazca como consecuencia de una imposición judicial o producto del acuerdo de las partes.

 

SERVIDUMBRE LEGAL DE PASO

ARTÍCULO 1051

La servidumbre legal de paso se establece en beneficio de los predios que no tengan salida a los caminos públicos.

Esta servidumbre cesa cuando el propietario del predio dominante adquiere otro que le dé salida o cuando se abre un camino que dé acceso inmediato a dicho predio.

 

CONCORDANCIAS: C.C. arts. 1052, 1053

 

Comentario

Elvira Gonzáles Barbadillo

El propietario de un inmueble encerrado y privado de toda comunicación con el camino público, puede solicitar una servidumbre legal de tránsito o de paso al propietario del predio colindante que le permita el acceso a dicho camino.

Esta servidumbre puede ser reclamada por el propietario, el usufructuario y el usuario, en razón de que cuentan con un derecho real que carecería de verdadera utilidad económica si no cuentan con la servidumbre de tránsito.

 

Se considera que no pueden solicitar la servidumbre de paso el arrendatario o locatario (SALVAT), el que solo podría reclamar al locador que le otorgue las condiciones necesarias para hacer uso del predio arrendado, es decir, que sea el propietario el que reclame la servidumbre de paso; no obstante para otros autores (BORDA) el arrendatario estaría facultado para solicitar que se le proporcione la servidumbre de paso, debido a que el arrendamiento es un derecho real, por lo que debe contar con la facultad de solicitar servidumbre.

 

Nuestra legislación guarda silencio sobre las personas facultadas para solicitar la servidumbre de paso, solo se limita a señalar cuándo se pierde este derecho. Sin embargo, por nuestra parte creemos que el artículo VI del Título Preliminar del Código Civil dispone que para ejercitar o contestar una acción es necesario tener legítimo interés económico o moral, requisitos que indudablemente cuentan los que poseen un inmueble en calidad de usufructuario e incluso el arrendatario.

 

El término empleado en la redacción del artículo bajo comentario, de que “no tengan salida a un camino público”, implica que no exista una salida suficiente para su explotación; se señala como ejemplo que un predio cuente con una salida a la vía pública que fuere un camino estrecho, que solo permitiese el acceso a caballo o a pie pero no el de vehículos, o cuando la comunicación con la vía pública esté obstaculizada por un río que no da paso en ciertas épocas del año o en ocasiones de frecuente crecida o que éste no puede ser cruzado sin peligro (SALVAT, BORDA). En estos casos también se podría señalar que no cuentan con una salida a la vía pública, debido a que la existente no es suficiente para el ejercicio de la servidumbre.

 

Situación diferente es que el mismo dueño del fundo se ha encerrado, levantando construcciones en el lugar por donde tenía paso; estas acciones de quien pretende solicitar una servidumbre lo excluyen de su derecho a reclamar una servidumbre de tránsito, pues no se puede exigir al vecino a padecer una molestia en razón a una conducta negligente de parte del propietario del que pretende constituir su predio en dominante.

 

La servidumbre de paso, como ya se ha señalado en los comentarios del artículo 1035, puede establecerse en los bienes de dominio privado del Estado, inclusive en los bienes de dominio público, siempre y cuando no hubiera otro acceso a la vía pública; en ese caso se podrá gravar al predio que constituye dominio público, en razón a la necesidad del predio dominante de adquirir utilidad para su predio.

 

Doctrinariamente, se plantea que en el caso que hubiese varios predios que pudiesen ofrecer la servidumbre de paso, se deberá optar por el que ofrezca el trayecto más corto a la vía pública, salvo que existan circunstancias especiales que rompan con esta regla, como sería el caso de que la imposición de la servidumbre en el predio que ofrece el acceso más corto le represente dicha servidumbre un grave prejuicio (ALBALADEJO, BORDA).

 

ONEROSIDAD DE LA SERVIDUMBRE LEGAL DE PASO

ARTICULO 1052

La servidumbre del artículo 1051 es onerosa. Al valorizársela, deberán tenerse también en cuenta los daños y perjuicios que resultaren al propietario del predio sirviente.

 

CONCORDANCIAS:

C.C. arts. 1051, 1053, 1054

 

Comentario

Elvira Gonzáles Barbadillo

El propietario del predio dominante deberá pagar al propietario del predio sirviente, el valor de la parte del terreno objeto de servidumbre más el monto en que se valore la indemnización, porto que se afirma (VELÁSQUEZ JARAMILLO) que este pago es a título de indemnización, mas no el valor del terreno, pues no se está dando una traslación de dominio.

 

Con el pago de la indemnización se pretende compensar el recorte de las facultades plenas que ejercía el propietario del predio sirviente sobre el predio objeto de servidumbre, siendo estas facultades limitadas, al verse obligado el propietario a dejar pasar por su predio a terceras personas.

 

Se considera que el valor de la indemnización comprende el valor comercial del terreno ocupado y el resarcimiento de los perjuicios causados con la imposición de la servidumbre, lo que ocasiona un daño emergente al verse limitado en el ejercicio pleno de sus facultades y lucro cesante al no explotar económicamente la parte del predio destinado a la servidumbre (VELÁSQUEZ JARAMILLO).

 

Nuestro Código, a diferencia del germano, plantea un pago único, mientras que en el Código alemán se establece un pago mensual a manera de arrendamiento, lo que es considerado preferible, en razón a que evitaría situaciones injustas, como lo que podría surgir si a los pocos días de que se haya pagado el derecho de paso, éste se extinga, debido a que se construye un camino público colindante al predio dominante (ARIAS-SCHREIBER), no contemplando nuestra legislación la posición que se debería adoptar en tales circunstancias.

 

Por nuestra parte, sostenemos que dicha solución debe distinguir dos situaciones: cuando la servidumbre tiene el carácter de perpetua (que es la regla) y cuando ésta sea de carácter temporal (que es la excepción).

 

En la primera situación, exigir una renta por el uso de la servidumbre la convierte en un ejercicio demasiado oneroso para el titular del predio dominante, debido a que la servidumbre se establece por una necesidad que tiene el predio de establecer dicha servidumbre, a efectos de que adquiera una explotación económica adecuada, y el supeditarla a una renta de por vida a quien no adquiere la titularidad de dicho predio es contrarrestar el beneficio que representa la servidumbre.

 

Como contraparte se tiene que el titular del predio sirviente recibe un pago que no solo comprende el valor del predio, sino una indemnización por los daños y perjuicios, manteniendo, no obstante la titularidad del predio y por tanto el disfrute del mismo.

 

No obstante, si las partes convienen en lo contrario, en el caso de que se trate de una servidumbre convencional, se debería establecer el pago de una renta, pero si las partes no se pronuncian sobre ello o si la servidumbre es legal o si se adquiere por prescripción, deberá quedar sujeto a un pago único.

 

En el segundo caso, cuando la servidumbre es temporal la regla debería ser que ésta sea por una renta, salvo que las partes acuerden lo contrario.

Sostenemos la conveniencia de un pago mensual o periódico en este tipo de servidumbre, pues el pago de la misma se medirá en la temporalidad en que ésta se desarrolle, por lo que la onerosidad del pago dependerá del tiempo del ejercicio de la servidumbre.

 

De otra parte, al tratarse de una servidumbre temporal, lo normal es que ésta surja como producto de un acuerdo entre las partes, las mismas que adoptarán lo más conveniente para ambas.

 

SERVIDUMBRE DE PASO GRATUITO

ARTÍCULO 1053

El que adquiere un predio enclavado en otro del enajenante adquiere gratuitamente el derecho al paso.

 

CONCORDANCIAS:

C.C. arts. 1051,1052, 1054

 

Comentario

Elvira Gonzáles Barbadillo

Se parte de una premisa, que el predio transferido se encuentra comprendido en otro de mayor área de propiedad del enajenante, siendo coherente lo dispuesto por este artículo, pues de quedar encerrado este predio no podría realizarse sobre el predio enclavado explotación económica alguna, por lo que obligatoriamente el enajenante deberá proporcionar a ese predio independizado el acceso a una vía pública.

De la lectura del artículo, se tiene que para la adquisición gratuita de la servidumbre de paso, la transferencia del predio enclavado debe ser a título oneroso, es decir, como producto de una compraventa; sin embargo, no hace mención cuando sea una transferencia a título gratuito, tal vez porque en esos casos se entiende que la transferencia dada se realiza, normalmente, para beneficiar a una persona y ésta no se haría completamente si se transfiere un predio enclavado en otro sin que se otorgue el acceso a la vía pública, pues con ello se estaría evitando la utilización económica del predio.

 

Otro supuesto que se debe contemplar en relación a este artículo es que si producto de una nueva independización del predio enclavado, el adquirente de este nuevo predio independizado tiene derecho a la misma servidumbre con que cuenta el predio del cual se ha independizado, considerándose que ante esta situación el que resultó beneficiado por un paso gratuito como producto de su adquisición de un predio enclavado no puede aumentar el gravamen de la servidumbre imponiendo a este otro predio dominante; asimismo dicho transferente no puede otorgar derechos sobre inmuebles que no son de su propiedad (ARIAS-SCHREIBER), por lo que le corresponderá al nuevo propietario acogerse al artículo 1051 del Código Civil y reclamar en todo caso la servidumbre de paso al predio colindante que le ofrezca un acceso más directo a la vía pública, siempre y cuando dicha servidumbre no represente mayor perjuicio al predio indicado; de ser así, se deberá imponer al predio que después de ese ofrezca la menor distancia a la vía pública.

 

Finalmente, otro supuesto que podemos observar es en el caso de que el enajenante de un predio que no se encuentre enclavado en el predio de su propiedad, pero sí que el predio a transferirse se encuentre encerrado con otros inmuebles colindantes al que haya independizado; de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1053 el enajenante no estaría en la obligación de ceder a título gratuito el derecho de paso, pues este artículo solo hace referencia cuando el predio se encuentre comprendido en el área mayor del enajenante, pero no cuando quede encerrado por su colindancia con otros predios; en todo caso, ello dependerá de lo que las partes acuerden; así se tiene que se puede convenir esa cesión de servidumbre a título gratuito, en razón de que sin ella el predio adquirente carecería de valor alguno para su explotación; otro acuerdo puede ser que se incremente al valor del predio enajenado el valor de la servidumbre de paso que se otorga; y, por último, que el adquirente decida ejercer lo establecido en el artículo 1051 en otro predio colindante que le ofrezca un acceso directo a la vía pública.

Como se reitera, ello depende del ejercicio de la autonomía de voluntad de las partes.

 

AMPLITUD DEL CAMINO EN LA SERVIDUMBRE DE PASO

ARTÍCULO 1054

La amplitud del camino se fijará según las circunstancias.

 

CONCORDANCIAS:

C.C. arts. 1043, 1046. 1051, 1053

 

Comentario

Elvira Gonzáles Barbadillo

Este artículo guarda relación directa con el ejercicio de la servidumbre, pues el ancho del camino para que se realice por ahí la servidumbre de paso no puede ser estándar, debido a que en unos casos se requerirá de mayor amplitud que para otros.

 

De acuerdo con ello, en este artículo se ha tratado de ser flexible en el área que ha de emplearse para el tránsito; en ese sentido si se requiere el camino para el tránsito de personas, el camino será angosto y tendrá la medida suficiente para la libre circulación de las mismas, si se requiere para el tránsito de máquinas, el camino deberá ser de mayor amplitud.

 

No obstante, consideramos que esta disposición se encuentra contenida en el artículo 1043 del Código Civil, que se refiere a la extensión de la servidumbre, la que obviamente debe ser de acuerdo con los requerimientos necesarios para el correcto ejercicio de la servidumbre, incluyendo ello, por supuesto, a la servidumbre de paso, cuya amplitud del camino (entiéndase extensión) será acorde a lo que va a circular por la servidumbre de paso.

 

Lo que no puede ser de otro modo, pues esa amplitud de camino no deberá ser más ancha de lo necesario, porque sería aumentar innecesariamente el gravamen sobre el predio sirviente, lo que contravendría lo establecido en los artículos 1043 y 1046 del Código Civil. Así también, este camino no será lo demasiado estrecho que imposibilite el acceso adecuado de las personas, animales o maquinarias que por él deben transitar, pues se estaría dificultando el ejercicio de la servidumbre, además se estaría infringiendo el artículo 1043 del mismo cuerpo normativo.

 

De tratarse de una servidumbre convencional las partes serán las que acuerden la amplitud del gravamen; en el caso de que no hayan contemplado este extremo y que con posterioridad ambas partes no llegaran a acordar la extensión necesaria, corresponderá al juez determinar la amplitud necesaria para el paso de personas, animales o maquinarias.

 

De esa forma, si la servidumbre se ha impuesto legalmente y en la norma no se ha contemplado la extensión necesaria para el camino, las partes podrán acordar la amplitud requerida para el ejercicio de la servidumbre de paso, caso contrario, corresponderá igualmente acudir al Poder Judicial para que en esa instancia se determine la amplitud requerida. Similar situación es la que se presenta para la servidumbre que se adquiere por prescripción, la que como señaláramos el juzgador debería pronunciarse sobre ese extremo en la sentencia que resuelva declarar la prescripción.

Finalmente, debemos acotar nuestra adhesión a la posición que se mantiene sobre la inutilidad de este artículo (ROMERO ROMAÑA, ARIAS -SCHREIBER), considerando redundante de las disposiciones de carácter general que regula a las servidumbres, así como a la naturaleza misma de la citada figura, pues no se concibe un innecesario incremento del gravamen, porque sería injusto para el propietario del predio dominante, ni tampoco una extensión inferior a la mínima que requiere el ejercicio de la servidumbre porque se estaría impidiendo el ejercicio de la misma.

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